Le cabinet AGLIERI à Fréjus/Saint-Raphaël intervient en droit des baux et dans les conflits opposant propriétaires et locataires: 

                     - Les baux commerciaux 

                     - Les baux d'habitation 

 

I- Les baux commerciaux 

Dans le cadre de litiges survenant a l'occasion de l'exécution du bail commercial et dans les relations preneur bailleur. 

Voici quelques exemples de contentieux fréquents:

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• Le non-paiement des loyers 

C'est l'un des contentieux les plus courants dans les baux commerciaux. En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut engager une procédure d'expulsion du locataire ou saisir les garanties financières prévues dans le contrat de bail.

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• La révision du loyer 

Le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans en fonction de l'indice de référence des loyers commerciaux (ILC). En cas de désaccord sur la révision du loyer, le locataire ou le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation ou engager une procédure judiciaire.

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• Les travaux 

Le bailleur peut être tenu de réaliser des travaux de mise aux normes ou de rénovation du local.

Si le bailleur ne réalise pas ces travaux, le locataire peut saisir le juge des référés pour obtenir l'autorisation de les faire réaliser à ses frais. Le locataire a une obligation générale d'entretien de l'immeuble.

 

• La cession ou la sous-location du bail 

En cas de cession ou de sous-location du bail commercial, le bailleur doit donner son accord préalable. En cas de désaccord, le locataire peut saisir le juge des référés ou engager une procédure judiciaire.

 

• La résiliation du bail

La résiliation d'un bail commercial peut être demandée par le bailleur en cas de non-respect des clauses du contrat de bail par le locataire (non-paiement des loyers, non-respect des obligations d'exploitation, etc.). Le locataire peut également demander la résiliation du bail en cas de manquements du bailleur.

Une Résiliation triennale est prévue sous conditions.

 

• La requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial

La convention d’occupation précaire présente d’incontestables avantages pour les propriétaires comme pour les occupants. Elle leur permet, sauf fraude à la loi, de se soustraire au statut d’ordre public des baux commerciaux et à ses contraintes.
Pour qu’il y ait convention d’occupation précaire, il faut, comme la loi Pinel l’a définie dans le Code de Commerce (art.L145-5-1 du Code de Commerce) que certains critères objectifs de précarité se retrouvent dans la convention. 

Celle-ci doit, par ailleurs, remplir des conditions précises pour être valable et notamment être justifiée par des circonstances particulières. 

Les difficultés surviennent essentiellement au terme de la convention, dont la qualification suscite un abondant contentieux.

 

II- Baux d'habitation - expulsion 

 

L'expulsion d'un locataire est une procédure délicate qui doit être effectuée conformément à la loi, ce formalisme est impératif pour la validité de la procédure.

En droit français, la procédure d'expulsion d'un locataire d'un bail d'habitation doit suivre plusieurs étapes.

 

• Le commandement de payer

La première étape de la procédure d'expulsion est le commandement de payer. Cela consiste en un acte d'huissier qui est envoyé au locataire en défaut de paiement de ses loyers et charges. Le commandement de payer rappelle au locataire ses obligations de paiement et lui accorde un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

 

• La saisine du juge 

Si le locataire ne règle pas sa dette dans les deux mois suivant la réception du commandement de payer, le propriétaire peut saisir le juge. 

Le propriétaire doit déposer une demande auprès du tribunal compétent en matière d'expulsion, qui peut être le tribunal d'instance ou le juge des contentieux de la protection. 

Cette demande doit être accompagnée de toutes les pièces justificatives nécessaires, y compris le commandement de payer et le bail.

 

• La convocation du locataire 

Le juge convoque ensuite le locataire à une audience. 

Cette audience permettra au locataire de présenter ses arguments et ses éventuelles contestations.
 

Le jugement d'expulsion Si le juge est convaincu que le locataire est en défaut de paiement et que l'expulsion est justifiée, il rend un jugement d'expulsion. 

Ce jugement fixe la date de l'expulsion et ordonne au locataire de quitter les lieux dans les plus brefs délais.

Le jugement peut également fixer une date limite pour que le locataire rembourse sa dette.
 

• L'exécution de l'expulsion 

L'exécution de l'expulsion est effectuée par un huissier de justice, qui se rend sur les lieux pour procéder à l'expulsion. 

Le locataire doit quitter les lieux à la date fixée par le jugement. Si le locataire refuse de quitter les lieux, l'huissier peut avoir recours à la force publique pour procéder à l'expulsion

 

Le cabinet AGLIERI vous assiste que vous soyez bailleur ou locataire afin de faire valoir vos droits en cas de non respect du contrat de bail ou des dispositions d'ordre public , ou que vous rencontrez des difficultés de paiements.